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物流園區開發更應尊重市場規則
新聞來源:    點擊數:3090    更新時間:2014-09-19 11:11:41    收藏此頁

      近年來,隨著經濟結構調整、物流業在經濟發展中作用的凸顯,物流園區得到了政府層面的重視,也取得了長足發展。目前物流園區遍地開花,也存在一些盲目上馬、缺乏明確定位、設施薄弱、服務落后和以物流園區名義圈地的現象。這種情況下,《全國物流園區發展規劃》(2013-2020)(以下簡稱《規劃》)應運而生。
  這是首次以國家層面出臺的物流園區規劃。《規劃》的出臺發布,是物流行業期盼已久的,對物流園區的開發建設和運營,將具有極大的指導意義和推動作用。今后,物流園區將朝著網絡化和規范化方向發展。網絡化和規范化的物流園區開發企業需要更加專業的咨詢指導,包括項目定位、市場需求、區域交通等,不過,園區的規劃、開發和運營,都需要更加貼近市場規則的配套措施和做法。
  節點應由國家主導
  《規劃》客觀分析了我國物流園區的現實基礎,剖析了物流園區在規劃、建設、運營、管理以及政策方面存在的問題,如片面追求占地面積和投資規模,園區的服務功能有待提高,扶持政策體系有待完善等;對物流園區布局城市進行分級、明確了五種園區類型,為今后物流園區的發展明確了方向。同時,《規劃》對今后的主要任務和保證措施進行了明確規定。
  但是,目前物流園區開發中的一些問題和難題不可能短期內解決。我認為,今后《規劃》的細則主要應解決以下三個問題。首先,物流園區必須以產業和市場需求作為支撐,物流園區布局城市只是原則上劃分為三級,但是在具體項目類型、數量和體量上沒有明確規定。其次,《規劃》只是從宏觀角度提出了物流園區的五種類型,但是沒有涉及單體物流園區項目的基本定位、應當具備的主要功能、配套功能以及土地問題。第三,《規劃》對物流園區的網絡運營問題,特別是公路干線網絡和關系國計民生的冷鏈物流園區,并沒有提出具體的措施。如果后續政策不能及時跟進,未來可能無法操作,規劃也只是空中樓閣。
  具體到單體物流園區的開發,我認為普通的物流園區,應該交給市場來解決。而關系到國計民生的、全國性的干線網絡節點,應該由國家層面主導開發。我國的客運系統,基本上都由國家主導進行開發。但是在貨運系統方面,交通運輸部門更多的是修路,對于物流園區只有一些指導性的措施。例如,農產品價格逐年增高,除了生產因素外,流通不暢是最重要的原因。雖然國家近年來不斷出臺扶持措施、增加扶持力度,推動農產品物流基礎設施建設,但這種扶持好像撒芝麻鹽,無法從根本上解決問題。農產品的流通問題太大,不能交由哪一個企業來解決,而是需要借助國家的力量來搭建一個大的平臺。這個平臺需要網絡化的物流園區來構建。
  向地產開發模式轉變
  一般來說,物流業的利潤比較低,物流園區的資金回籠期是8~12年。相比于金融資本要求3~5年的回籠期而言,是一個比較長的時間,因此很少有金融資本愿意進入物流領域。在這方面,我認為國家應該有一定的激勵措施。
  目前,我國物流用地參照工業用地管理,根據國土資源部《工業項目建設用地控制指標》規定,工業項目所需要行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過工業項目總用地面積的7%;嚴禁在工業用地范圍內建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產性配套措施。但物流園區往往地處偏僻的郊區,配套設施不能滿足基本需求,例如司機食宿、企業辦公等問題。因此,在實際開發過程中,物流園區的配套設施往往超過這一標準,管理部門也只是“睜一只眼閉一只眼”。此外,一些項目以物流項目上報,但是在開發時建造大量的商業設施,這明顯不符合國家規定。
  我認為,今后物流園區開發可以采用物流地產的商業模式。一般比較先進的物流園區,需要20~30%的商業配套用地,國家可以允許開發商在物流園區周邊,采用招、拍、掛等手段獲取一塊商業用地,該地塊面積在園區總面積的20%左右,價格按照商業用地標準,開發項目要與物流園區緊密相關。在建成商業配套設施后可以出售,這樣可以快速回籠開發商資金,既能解決開發商的資金壓力,又能有效解決物流園區的配套問題。當然,物流園區用地要嚴格按照標準開發,嚴禁以物流用地名義圈占土地開發商業項目。這需要監管者的有效監管。
  雖然《規劃》中的八項任務之一是改善物流園區的投資環境,但并沒有具體的表述。今后需要出臺相應配套措施,可以是“物流地產開發模式”這樣的政策,也可以是其他政策,有效吸引資本進入。
  除了資金,物流園區開發的另外一個難題是用地難題。我認為,我們的焦點應該從開發新的園區適當轉向提升已有園區的功能。在一些地區,物流園區的土地規模和基礎設施并不缺少,而是效率比較低下。在一些比較傳統的物流園區內,只有普通的堆場、倉庫等,可以通過合理設計開發比較先進的倉庫、裝卸設備等,從而提高現有物流園區的使用效率和功能。既能解決用地難題,又能更大的發揮物流園區功能。
  因此,對現有物流園區升級改造也是《規劃》的一個基本原則。《規劃》規定,要優先整合利用現有物流設施資源,充分發揮存量物流設施的功能。按照規模適度,用地節約的原則,制定物流園區發展規劃、建設標準,合理確定物流園區規模,促進物流園區集約發展。今后,希望各地方在落實《規劃》時,要嚴格遵循這一原則,不要盲目開發。
  應注重后期運營
  目前,大家的關注點更多在如何建設一個物流園,卻忽略了如何經營物流園。物流園區實際上是第四方物流平臺,除了要有較好的基礎設施,還為入駐的物流企業提供增值服務,通過增值服務獲取收益,可以更好的吸引物流企業入駐,也可以更好的發揮物流園區作用。
  做好物流園區的后期運營,應做好“1+1”,即建設一個體系——園區公共服務體系,搭建一個平臺——物流信息服務平臺。園區公共服務體系有5個方面,包括專業性物業管理服務、一體化行政服務、企業管理服務、業務整合服務和物流金融服務等。物流信息服務平臺包括兩個方面,即外部的公共信息服務和園區內部的業務管理信息系統。
  但目前的現實情況是,大多數物流園區的基本模式是建倉庫、堆場和辦公區,然后將這些設施出租,說白了就是“房東”。配套服務不夠全面,物流園區普遍運行效率不高,限制物流園區發揮了功能。
  因此,《規劃》的第三條原則規定,促進物流園區設施建設配套銜接,完善物流園區的基本服務功能。注重運用現代物流和供應鏈管理理念,創新運營管理機制,拓展增值服務,提升物流園區的運作和服務水平。《規劃》的第五項任務也對“增值服務”進行了具體描述。同時,《規劃》強調要研究制定統一的物流信息平臺接口規范,建立物流園區的信息采集、交換和共享機制,促進入駐企業、園區管理和服務機構、相關政府部門之間信息互聯互通和有序交換,創新園區管理和服務。但是,增值服務的提供需要專業的人才和技術,難度較大。在落實《規劃》的細則中,一定要有這方面的指導措施。
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